Рынок недвижимости

Согласно расчетам специалистов агентства, совокупный объем рынка вторичного и первичного жилья в Республике Татарстан составит 89 млрд. рублей. Объем рынка первичной жилой недвижимости в стоимостном выражении по итогам 2007 г. в Татарии составил 1,65 млрд. долларов, в Казани – около 1,1 млрд. долларов, в Набережных Челнах – 315 млн. долларов, в Нижнекамске – 60 млн., в других городах и районах республики – около 200 млн. долларов.

Площадь жилищного фонда Республики Татарстан по состоянию на 0§ 0§ 2006 г. составила 77 млн.кв. м, в том числе площадь государственного жилищного фонда - 4,3 млн.кв.м., муниципального жилищного фонда - 11,7 млн.кв. м, и жилищного фонда частной формы собственности - 60,9 млн.кв.м. Объем жилищного фонда Казани составляет 23,705 кв. м.

Республика Татарстан является одним из лидеров по объему строительства на душу населения в ПФО, уступая лишь Республике Чувашия.

Особенностью жилищного строительства Республики Татарстан является "привязка" строительных компаний к определенным территориям – гг. Казани, Набережным Челнам, Нижнекамску и т.д. Лидером по объему строительства жилой недвижимости в 2007 г. в Казани с показателем 135516 кв. м. стала компания "Жилстрой", в Набережных Челнах с долей рынка в 45% - ООО "ДСК" (93421 кв. м.), в Нижнекамске ООО "Жилищная инвестиционная компания" (доля рынка 73,3%, объем строительства – 61,7 тыс. кв. м.).

По итогу 2007 г. в Татарстане было выдано ипотечных кредитов на сумму 12, 593 млрд. В первом квартале 2008 г. в Татарстане, по нашим расчетам, было выдано 2,56 млрд. рублей. Согласно расчетам специалистов DISCOVERY Research Group доля ипотечных кредитов от общего объема рынка первичного и вторичного жилья по итогам 2007 г. составила 14%.

Казань по обеспеченности качественными офисными помещениями на 1000 жителей занимает 4-е место среди российских городов после Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга, немного опережая Челябинск и Новосибирск.

С середины 2007 г. Казань занимает первое место в России по обеспеченности торговыми метрами. По данным Министерства промышленности РТ, обеспеченность торговыми площадями на 1000 жителей в целом по Республике в 2007 г. составила 535 кв. м (в 2006 г. - 494 кв. м), в среднем по городам - 670 кв. метров, в том числе по г. Казани - 813 кв. метров, в районах республики - 260,2 кв. метров.

По мнению большинства опрошенных в ходе проведения исследования участников рынка строительных материалов в Республике Татарстан, в последние годы регион достаточно хорошо развивается в плане производства строительных материалов. В тоже время в Республику ввозятся значительные объемы цемента, арматурной, профильной и листовой стали, асбестоцементных изделий, теплоизоляционных материалов, сухих строительных смесей, огнеупорных и кислотоупорных материалов, гипсокартона, гипсоволокнистых плит, изделий подвесных потолков, акустических плит, рулонных кровельных материалов, отделочных материалов, материалов для полов, химических добавок для бетонов и растворов, высококачественных отделочных материалов (облицовочная плитка, обои и т. д.), элементов современных систем отопления, а также сантехника, которая, в основном, завозятся из стран дальнего зарубежья (Испания, Италия, Германия и т. д.), причем иногда эти изделия производятся из российского сырья.

Объект исследования

Российский жилой (городской и загородной) и коммерческой (офисной, торгово-развлекательной, складской, гостиничной) недвижимости в Республике Татарстан. Рынок строительных материалов в Республике Татарстан.

Цель исследования

Описать состояние рынка жилой и коммерческой недвижимости Республики Татарстан.

Задачи исследования:

1. Социальные, экономические и политические факторы, влияющие на жилищное (городское и загородное) и коммерческое строительство в Республике Татарстан:
   1. Административная структура региона.
   2. Демографическая ситуация, характеристика миграционных потоков.
   3. Уровень жизни и доходов населения.
   4. Уровень развития промышленного производства в Республике Татарстан (объем, темпы роста и другие ключевые показатели).
   5. Уровень развития торговли в Республике Татарстан (объем, темпы роста и другие ключевые показатели).
   6. Уровень развития инфраструктуры в Республике Татарстан (транспорт, связь, социальная инфраструктура).
   7. Уровень инвестиций в различные отрасли республиканской экономики, районы и города Республике Татарстан. Инвестиционный климат РТ.
   8. Прогноз развития Республики Татарстан до 2012 г
2. Состояние отрасли жилищного строительства в регионе (отдельный анализ городского и загородного строительства):
   1. Объем рынка (в стоимостном и натуральном выражении). Жилой фонд городов и районов, обеспеченность жильем на 1 жителя, текущие темпы строительства. Емкость (оборот) рынка.
   2. Географическая структура предложения (особенности районов и городов).
   3. Доли различных сегментов жилой недвижимости (элит, бизнес, эконом, загородная недвижимость).
   4. Уровень цен на жилую недвижимость на первичном и вторичном рынке (по структуре предложения и по географии). Динамика роста цен.
   5. Факторы, влияющие на выбор объекта недвижимости потребителями. Сегментация спроса по критериям: величина бюджета по районам и по классам домов.
   6. Факторы, ограничивающие развитие рынка жилой недвижимости, механизмы их влияния.
   7. Факторы, положительно влияющие на развитие рынка жилой недвижимости, механизмы их влияния.
   8. SWOT-анализ состояния рынка жилой недвижимости в регионе.
   9. Основные тенденции развития жилой недвижимости в регионе и прогноз развития рынка (как индивидуальной застройки, так и зданий квартирного типа)
3. Состояние отрасли строительства коммерческой недвижимости в регионе:
   1. Объем рынка (в стоимостном и натуральном выражении). Емкость (оборот) рынка.
   2. Географическая структура предложения коммерческой недвижимости (офисной, торгово-развлекательной, складской, гостиничной) (особенности районов и городов).
   3. Доли различных сегментов коммерческой недвижимости (офисной, торгово-развлекательной, складской, гостиничной). Ликвидность существующих объектов в каждом из подвидов коммерческой недвижимости. Доли незанятых, невыкупленных, неиспользуемых площадей.
   4. Уровень цен на коммерческую недвижимость на первичном и вторичном рынке (по структуре предложения и по географии). Динамика роста цен.
   5. Факторы, влияющие на выбор заказчика в отношении объекта недвижимости.
   6. Факторы, ограничивающие развитие рынка коммерческой недвижимости (офисной, торгово-развлекательной, складской, гостиничной), механизмы их влияния.
   7. Факторы, положительно влияющие на развитие рынка коммерческой недвижимости (офисной, торгово-развлекательной, складской, гостиничной), механизмы их влияния.
   8. SWOT-анализ состояния рынка коммерческой недвижимости (офисной, торгово-развлекательной, складской, гостиничной) в регионе.
   9. Основные тенденции развития коммерческой недвижимости (офисной, торгово-развлекательной, складской, гостиничной) в регионе и прогноз развития рынка.
4. Деятельность строительных компаний на региональном строительном рынке (отдельно в жилом и коммерческом сегменте):
   1. Доли рынка, занимаемые основными игроками.
   2. Проекты, реализуемые основными игроками.
   3. Строительные технологии, используемые различными компаниями.
   4. Механизмы ценообразования, действующие на рынке.
   5. Тенденции развития строительных компаний на региональном рынке
5. Рынок строительных материалов в Республике Татарстан.
   1. Доли рынка, занимаемые основными игроками.
   2. Описание продуктов.
   3. Описание политики продвижения.
   4. Описание сбытовой политики.
   5. Описание ценовой политики основных игроков.
   6. Производственные мощности участников рынка.
   7. Планы развития участников рынка. Возможности появления новых производств.
   8. Географическая структура предложения (особенности районов и городов).
   9. SWOT-анализ состояния рынка строительных материалов в регионе.
   10. Тенденций развития рынка строительных материалов в Республике Татарстан.
   11. Факторы, ограничивающие развитие рынка строительных материалов, механизмы их влияния.
   12. Факторы, положительно влияющие на развитие рынка строительных материалов, механизмы их влияния.
   13. Прогноз рынка по структуре и по географии до 2012 года.

Объем и структура рынка строительных материалов в аспекте действующих на нем игроков (производственных и торговых компаний):

6. Рынок земельных участков в Республике Татарстан
   1. Общая характеристика земельного рынка.
   2. Сегментация земельного рынка:
   3. По категориям.
   4. По целевому назначению.
   5. По праву пользования земельным участком.
   6. По престижности направления.
   7. По местоположению и окружению.
   8. По размеру.
   9. По стоимости.
   10. Действующие механизмы ценообразования на земельном рынке.
   11. Факторы, ограничивающие развитие рынка земельных участков, механизмы их влияния.
   12. Факторы, положительно влияющие на развитие рынка земельных участков, механизмы их влияния.
   13. Основные тенденции развития земельного рынка в регионе и прогноз его развития по структуре и по географии до 2012 года.
7. Рынок ипотечного кредитования в Республике Татарстан.
   1. Доли рынка, занимаемые основными игроками.
   2. Описание продуктов.
   3. Описание политики продвижения.
   4. Описание сбытовой политики.
   5. Описание ценовой политики основных игроков.
   6. Географическая структура рынка (особенности районов и городов).
   7. SWOT-анализ состояния рынка ипотечного кредитования в регионе.
   8. Тенденции развития ипотечного кредитования в Республике Татарстан.
   9. Факторы, ограничивающие развитие рынка ипотечного кредитования, механизмы их влияния.
   10. Факторы, положительно влияющие на развитие рынка ипотечного кредитования, механизмы их влияния.
   11. Прогноз рынка по структуре и по географии до 2012 года

Объем и структура рынка ипотечного кредитования в аспекте действующих на нем игроков (финансовых компаний и банков):

8. Состояние региональной законодательной базы, регулирующей отношения на земельном и строительном рынке.
9. Прогноз развития рынка жилой и коммерческой недвижимости в Республике Татарстан до 2012года и основные тенденции развития земельного рынка.

Методы сбора и анализа данных:

Кабинетное исследование

В ходе исследования проведен контент-анализ трех видов источников:

• Материалы государственных органов (в том числе: Минстрой РТ, Министерство экономики РТ, Министерство промышленности и торговли РТ, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Комитет Республики Татарстан по социально-экономическому мониторингу. Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Республике Татарстан)
• Материалы специализированных баз данных.
• Открытые источники.

Экспертные интервью

Полуформализованные экспертные интервью с представителями компаний-застройщиков, подрядных организаций, поставщиков и производителей стройматериалов, управляющих компаний (ЖКХ), риэлторами, представителями государственных органов управления и муниципалитетов.

Количество интервью - 40.

Подробное оглавление маркетингового исследования рынка:

Список таблиц и диаграмм …6

Глава 1. Социальные, экономические и политические факторы, влияющие на жилищное (городское и загородное) и коммерческое строительство в Республике Татарстан…14

§ 1 Административная структура региона…14

§ 2 Демографическая ситуация, характеристика миграционных потоков…19

§ 1 Характеристика миграционных потоков…25

§ 3 Уровень жизни и доходов населения…34

§ 4. Уровень развития промышленного производства в Республике Татарстан (объем, темпы роста и другие ключевые показатели).…41

§ 5 Уровень развития торговли в Республике Татарстан (объем, темпы роста и другие ключевые показатели).…46

§ 6 Уровень развития инфраструктуры в Республике Татарстан (транспорт, связь, социальная инфраструктура).…54

§ 7 Уровень инвестиций в различные отрасли республиканской экономики, районы и города Республике Татарстан. Инвестиционный климат РТ.…67

§ 8 Прогноз развития Республики Татарстан до 2012 г.…73

Глава 2. Состояние отрасли жилищного строительства в регионе (отдельный анализ городского и загородного строительства)…75

§ 1 Объем и емкость рынка (в стоимостном и натуральном выражении).…75

§ 2 Жилой фонд городов и районов, обеспеченность жильем на 1 жителя…92

§ 3 Текущие темпы строительства жилья…99

§ 4 Географическая структура предложения (особенности районов и городов).…105

§ 5 Доли различных сегментов жилой недвижимости (элит, бизнес, эконом, загородная недвижимость).…114

§ 6 Уровень цен на жилую недвижимость на первичном и вторичном рынке (по структуре предложения и по географии). Динамика роста цен.…137

§ 7. Загородная недвижимость…155

Классификация поселков и коттеджей…161

Ценообразование и рентабельность…163

Параметры спроса на загородное жилье…167

Перспективы рынка…171

§ 8 Факторы, влияющие на выбор объекта недвижимости потребителями. Сегментация спроса по критериям: величина бюджета по районам и по классам домов…174

§ 9 Факторы, ограничивающие развитие рынка жилой недвижимости, механизмы их влияния.…184

§ 10 Факторы, положительно влияющие на развитие рынка жилой недвижимости, механизмы их влияния.…187

§ 11 SWOT-анализ состояния рынка жилой недвижимости в регионе.…191

§ 12 Основные тенденции развития жилой недвижимости в регионе и прогноз развития рынка (как индивидуальной застройки, так и зданий квартирного типа).…192

Глава 3.Состояние отрасли строительства коммерческой недвижимости в регионе …200

Классификация офисных зданий…200

Классификация торговых помещений…204

Классификация российских гостиниц…209

Классификация складской недвижимости…212

Виды складов по функциональному назначению…222

§ 1 Объем рынка (в стоимостном и натуральном выражении). Емкость (оборот) рынка.…226

Офисная недвижимость…226

Торговая недвижимость…228

Гостиничный бизнес…230

Складская недвижимость…232

§ 2 Географическая структура предложения коммерческой недвижимости (офисной, торгово-развлекательной, складской, гостиничной) (особенности районов и городов).…233

Торговая недвижимость…233

Казань…238

Складская недвижимость…244

Гостиничная недвижимость…245

Офисная недвижимость…246

§ 3 Доли различных сегментов коммерческой недвижимости (офисной, торгово-развлекательной, складской, гостиничной). Ликвидность существующих объектов в каждом из подвидов коммерческой недвижимости. Доли незанятых, невыкупленных, неиспользуемых площадей.…247

Офисная недвижимость…253

Торгово-развлекательная недвижимость…261

Гостиничная недвижимость…275

Складская недвижимость…279

Неликвидная недвижимость…287

§ 4 Уровень цен на коммерческую недвижимость на первичном и вторичном рынке (по структуре предложения и по географии). Динамика роста цен.…291

Офисная недвижимость…292

Торговые помещения…297

Складские помещения…303

§ 5 Факторы, влияющие на выбор заказчика в отношении объекта недвижимости.…304

Офисы…305

Склады…309

Торговая недвижимость…311

Факторы, влияющие на успешность ТЦ:…311

Взаимоотношения с якорными арендаторами…312

Гостиничная недвижимость…313

§ 6 Факторы, ограничивающие развитие рынка коммерческой недвижимости (офисной, торгово-развлекательной, складской, гостиничной), механизмы их влияния.…315

Торговая недвижимость…318

Офисная недвижимость…319

Склады…320

Гостиницы…321

§ 7 Факторы, положительно влияющие на развитие рынка коммерческой недвижимости (офисной, торгово-развлекательной, складской, гостиничной), механизмы их влияния…322

§ 8 SWOT-анализ состояния рынка коммерческой недвижимости (офисной, торгово-развлекательной, складской, гостиничной) в регионе.…323

§ 9 Основные тенденции развития коммерческой недвижимости (офисной, торгово-развлекательной, складской, гостиничной) в регионе и прогноз развития рынка…325

Офисная недвижимость…328

Торговая недвижимость…330

Гостиничная недвижимость…335

Складская недвижимость…339

Глава 4. Деятельность строительных компаний на региональном строительном рынке…343

§ 1 Доли рынка, занимаемые основными игроками.…348

§ 2 Проекты, реализуемые основными игроками.…356

Компании из других регионов и из-за рубежа…359

§ 3 Строительные технологии, используемые различными компаниями.…362

§ 4 Механизмы ценообразования, действующие на рынке…373

Привлечение финансирования строительными компаниями…373

Формирование политики продаж и закупок…374

Ценообразование на рынке жилой недвижимости…375

Политика ценообразования на рынке коммерческой недвижимости…379

§ 5 Тенденции развития строительных компаний на региональном рынке.…385

Глава 5. Рынок строительных материалов в Республике Татарстан.…389

§ 1 Объем и структура рынка строительных материалов в аспекте действующих на нем игроков (производственных и торговых компаний).…389

§ 2 Доли рынка, занимаемые основными игроками.…398

Подотрасль бетонных и железобетонных изделий…400

Подотрасль керамических и силикатных стеновых материалов…407

Подотрасль теплоизоляционных материалов…415

Подотрасль полимерных строительных материалов…419

Подотрасль кровельных материалов…422

Подотрасль материалов и изделий из древесины…424

Подотрасль металлических изделий и конструкций…426

Другие подотрасли республиканского рынка строительных материалов…429

§ 3 Описание продуктов.…429

§ 4 Описание политики продвижения…435

§ 6. Описание ценовой политики основных игроков.…447

§ 7. Производственные мощности участников рынка.…452

§ 8 Планы развития участников рынка. Возможности появления новых производств.…463

§ 9 Географическая структура предложения (особенности районов и городов).…472

§ 10 SWOT-анализ состояния рынка строительных материалов в регионе…486

§ 11. Тенденции развития рынка строительных материалов в Республике Татарстан.…488

§ 12 Факторы, ограничивающие развитие рынка строительных материалов, механизмы их влияния.…492

§ 13 Факторы, положительно влияющие на развитие рынка строительных материалов, механизмы их влияния.…500

§ 14 Прогноз рынка по структуре и по географии до 2012 года.…503

Глава 6. Рынок земельных участков в Республике Татарстан…519

§ 1 Общая характеристика земельного рынка…519

§ 2 Сегментация земельного рынка…525

§ 3 Сегментация земельного рынка по категориям.…526

§ 4 Сегментация земельного рынка по целевому назначению.…528

§ 5 Сегментация земельного рынка по праву пользования земельным участком…533

§ 6 Сегментация земельного рынка по престижности направления…538

§ 7 Сегментация земельного рынка по местоположению и окружению.…541

§ 8 Сегментация земельного рынка по размеру.…543

§ 9 Сегментация земельного рынка по стоимости.…548

§ 10 Действующие механизмы ценообразования на земельном рынке.…558

§ 11 Факторы, ограничивающие развитие рынка земельных участков, механизмы их влияния.…565

§ 12 Факторы, положительно влияющие на развитие рынка земельных участков, механизмы их влияния.…567

§ 13 Основные тенденции развития земельного рынка в регионе и прогноз его развития по структуре и по географии до 2012 года.…571

Глава 7. Рынок ипотечного кредитования в Республике Татарстан.…574

§ 1 Объем и структура рынка ипотечного кредитования в аспекте действующих на нем игроков (финансовых компаний и банков)…574

§ 2 Доли рынка, занимаемые основными игроками.…579

§ 4 Описание политики продвижения…598

§ 5 Описание сбытовой политики…599

§ 6 Описание ценовой политики основных игроков.…601

§ 7. Географическая структура рынка (особенности районов и городов).…602

§ 8 SWOT-анализ состояния рынка ипотечного кредитования в регионе…603

§ 9. Тенденции развития ипотечного кредитования в Республике Татарстан.…604

§ 10 Факторы, ограничивающие развитие рынка ипотечного кредитования, механизмы их влияния…607

§ 11 Факторы, положительно влияющие на развитие рынка ипотечного кредитования, механизмы их влияния.…609

§ 12 Прогноз рынка по структуре и по географии до 2012 года.…612

Глава 8. Состояние региональной законодательной базы, регулирующей отношения на земельном и строительном рынке.…616

Глава 9. Прогноз развития рынка жилой и коммерческой недвижимости в Республике Татарстан до 2012 года и основные тенденции развития земельного рынка.…629

Отчет содержит 9 диаграмм и 209 таблиц:

Список диаграмм:

Диаграмма 1. Доли рынка жилой недвижимости в Республике Татарстан в стоимостном выражении, занимаемые крупнейшими городами, %.…79

Диаграмма 2. Потребительские ожидания по способу приобретения жилья в зависимости от доходов.…176

Диаграмма 3. Прогноз роста числа ночевок в гостиницах Казани до 2012 г.…335

Диаграмма 4 Оценка портфеля заказов строительных организаций (в процентах от числа организаций, давших ответы)…348

Диаграмма 5. Уровень архитектурного решения (по результатам оценки 100 архитектурных объектов в центральной части Казани), %.…362

Диаграмма 6. Общая площадь индивидуальных жилых домов по видам применяемых стеновых материалов, в % к общему объему индивидуальных жилых домов…363

Диаграмма 7. Количество ипотечных сделок в Республике Татарстан в 2006 – 2007 гг., кол-во шт.…575

Диаграмма 8. Различные виды договоров ипотеки, заключенные в 2006-2007 гг. в РТ, кол-во шт.…575

Диаграмма 9. Индекс ежеквартального роста объемов ипотечного кредитования в России в 2007 г.…576

Список таблиц:

Таблица 1. Динамика роста населения республики Татарстан…19

Таблица 2. Города с численностью постоянного населения 100 и более тыс. человек…20

Таблица 3. Динамика численности городов республиканского подчинения Татарстана…21

Таблица 4. Численность населения по городам и районам Республики Татарстан, тыс. чел.…22

Таблица 5. Население по гражданству по Татарстану, тыс. человек…27

Таблица 6. Население по источникам средств к существованию…35

Таблица 7. Баланс трудовых ресурсов Республики Татарстан, тыс. человек…35

Таблица 8. Численность экономически активного населения…36

Таблица 9. Структура занятых по секторам экономики…37

Таблица 10. Распределение занятого населения по видам экономической деятельности…38

Таблица 11. Характеристики дифференциации районов по уровню жизни в 2006 г.…40

Таблица 12. Основные показатели торговли…46

Таблица 13. Распределение оборота розничной торговли по формам собственности…48

Таблица 14. Оборот розничной торговли…50

Таблица 15. Оборот розничной торговли на душу населения…51

Таблица 16. Товарная структура оборота розничной торговли (в процентах)…51

Таблица 17. Динамика оборота розничной торговли…52

Таблица 18. Динамика оборота розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами…53

Таблица 19. Обopудoвaниe жилищнoгo фoндa по районам и городам республики нa конец 2006 г.…61

Таблица 20. Уровень благоустройства жилищного фонда по районам и городам Республики нa конец 2006 гoда, процентов…64

Таблица 21. Динамика международных кредитных рейтингов Республики Татарстан в 2000-2007 гг.…67

Таблица 22. Структура поступивших иностранных инвестиций,…68

Таблица 23. Объем инвестиций, поступивших от иностранных инвесторов, по видам экономической деятельности, тыс. долларов с учетом рублевого поступления, пересчитанного в доллары…69

Таблица 24. Объем инвестиций, поступивших от иностранных инвесторов,…71

Таблица 25. Объем долларовых инвестиций, поступивших от иностранных инвесторов, в экономику республики по странам, тыс. долларов с учетом рублевого поступления, пересчитанного в доллары…72

Таблица 26. Количество сделок купли-продажи жилой недвижимости…76

Таблица 27. Строительство жилых домов в России в 2007 году…77

Таблица 28. Объемы жилищного строительства в РТ. Инерционный вариант. Тыс. кв. м.…